Geschäftsbericht 2025 der Stadtbau GmbH Deggendorf

Zinssicherung auch Forward-Darlehen und Bausparverträge eingesetzt. Die Finanzierungskonditionen hatten sich in den Jahren 2022 und 2023 schnell und deutlich erhöht. Inzwischen hat sich der Finanzierungsmarkt stabilisiert. Die Konditionen liegen aber mit 3,5 bis 4,0% im Baufinanzierungsbereich weiter in einem höheren Bereich. In Zusammenarbeit mit dem Ge- sellschafter, der Sparkasse Deggendorf wurde ein Finanzie- rungskonzept ausgearbeitet, um sich gegen möglicherweise weiter steigende Zinsen bei Ablauf von Zinsbindungen in den nächsten 10-15 Jahren abzusichern. Der Finanzierungsbereich wird im Rahmen des Risikomanagements ebenso wie die Ent- wicklung der Mieteinnahmen, der Erlösschmälerungen, der Mietrückstände, der Mieterfluktuation, der Leerstände sowie der geplanten und tatsächlich entstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungskosten laufend beobachtet. Neben einer ausführlichen und möglichst genauen Wirtschafts- planung und umsichtigen Abwicklung der Sanierungsmaßnah- men werden vor allem mögliche Neubauvorhaben wie das ge- plante Neubauprojekt „Helfkam II - öffentlich gefördertes Wohnen“ in der Josef-Schreiner-Straße besonders im Fokus der Geschäftsführung stehen, zumal sich die Baukosten ebenfalls in den letzten Jahren erheblich verteuert haben und die Töpfe für die Wohnraumförderung derzeit leer sind. Es bestehen auch weiter Risiken aufgrund von vereinzelten Lieferverzögerungen, Materialengpässen, Preissteigerungen im Energiemarkt. Hohe Lebenshaltungskosten können zu Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern führen. Das Risiko für Mietausfälle bleibt dadurch wei- terhin erhöht. Zudem droht der deutschen Wirtschaft derzeit sogar eine Stagflation, also eine Mischung aus eine Stagnation beim BIP sowie einer anhaltenden Inflation. Dabei steigen die Preise an, obwohl es kein Wirtschaftswachstum gibt. Auch mögliche Verlagerungen von Arbeitsplätzen ins Ausland, stei- gende Arbeitslosenzahlen und die angespannte Haushaltslage im Bund sowie die durch den US Präsidenten Trump hervorge- rufenen Unsicherheiten auf den Weltmärkten können sich ne- gativ auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirken. Zinsentwicklung Branchentypisch wird die Zinsentwicklung von der Stadtbau GmbH grundsätzlich mit besonderer Aufmerksamkeit beob- achtet. Neue Projekte werden auf Chancen und Risiken unter- sucht. Die Entwicklung der Finanzierungskonditionen hat sich seit dem drastischen Anstieg 2022 stabilisiert. Zuletzt lagen die Finanzierungskonditionen bei rund 3,5% bis 4,0%. Der Finanzie- rungsmarkt ist jedoch derzeit sehr volatil. Bauwirtschaft und Modernisierung Das Risiko für Lieferengpässe bei Baumaterialien hat sich deut- lich reduziert. Auch eine Unterbrechung von Lieferketten wird nicht mehr festgestellt. Die Bautätigkeit hat sich auch in der Region stark reduziert. Ob der von der Bundesregierung gepriesene neue „Wohnungsbau- Turbo“ tatsächlich einen Aufschwung beim Bau dringend be- nötigter neuer bezahlbarer Wohnungen bringt, bleibt abzuwar- ten. Die Baupreise für Wohngebäude sind im Februar 2026 lt. An- gaben des VdW Bayern um 2,7% ggü. dem Februar 2025 an- gestiegen. Im Vorjahr betrug der Anstieg noch 2,3% zu den Werten von Februar 2024. Kosten für Mieter Die Inflationsrate betrug zuletzt 1,9% und liegt damit im Norm- bereich. Die Energie ist nach wie vor teuer, die Preise haben sich aber erheblich ggü. den Spitzenwerten von 2022 reduziert. Die Kosten für Mieter bleiben aber hoch. Die Stadtbau GmbH verfolgt weiter konsequent die Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung. Da dadurch auch der Anstieg bei Betriebskosten dauerhaft gedämpft wird, sieht sich die Gesellschaft in ihrer Vorgehensweise bestätigt. Der Umstieg von Gasheizzentralen zu Wärmepumpen kann jedoch zunächst auch zu höheren Kos- ten für die Mieter führen, da die Mieter der Stadtbau GmbH bis Ende 2024 von sehr günstigen Gaspreisen profitierten. Nach der Erneuerung der Heizanlagen und dem Einbau von Wärme- pumpenheizungen führen die im Vergleich zu den bisher güns- tigen Gaspreisen doch höheren Strompreise zunächst zu höhe- ren Heizungskosten für die Mieter. Erst spätere Einsparungen beim C0²Preis ggü. dann immer teurer werdenden Gaskosten führen dann dazu, dass sich die Wärmepumpenheizungen ggü. den Gasheizungen kostengünstiger darstellen. Seit Januar 2025 läuft ein neu abgeschlossener Rahmenvertrag mit den Stadtwerken Deggendorf. Die vereinbarten Preise sind mark- bedingt erheblich höher als im alten Rahmenvertrag, der eine Laufzeit von 2022 bis 2024 hatte. Da die Heizkosten des Jahres 2025 erst im laufenden Jahr 2026 abgerechnet werden, ist be- reits für das Jahr 2025 mit deutlich höheren Heizkosten und dadurch bedingt mit Nachforderungen an die Mieter zu rech- nen. Klimaschutzanforderungen Die durch die Politik immer weiter ansteigenden Anforderun- gen an Klimaschutzmaßnahmen im Wohnungsbau führen bei gleichzeitiger Senkung von Fördermitteln zu nicht mehr refi- nanzierbaren Kosten und damit zu sinkenden Investitionen im Wohnungsbau. Vor diesem Hintergrund stimmt es positiv, dass die Anforderungen nun zunächst nicht weiter erhöht werden sollen. Die Wohnungswirtschaft wird zum Erreichen der Klima- ziele beitragen. Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist jedoch eine finanzielle Unterstützung zur Umsetzung der klimapolitischen Ziele und Anforderungen bei Bau- und Sanie- rungsprojekten unbedingt erforderlich, damit Mieten bezahl- bar bleiben und ein drastischer Anstieg der Mieten verhindert wird. Auch Preisbremsen helfen nur bedingt, die Mieten niedri- ger zu halten. Dauerhaft hilft nur der Wohnungsbau in ausrei- chendem Maße, um die Mieten auf einem Niveau zu halten, welches für die Menschen bezahlbar bleibt. D. Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinst- rumenten Die Gesellschaft hat eine konservativ ausgerichtete Wertstra- tegie. Die Anlage von flüssigen Mitteln erfolgt bei den Spar- kassen und Banken als Tages- oder Festgelder auf Geldmarkt- konten. Zur Mitfinanzierung von umfassenden energetischen Moderni- sierungen werden langfristige, festverzinsliche Darlehen als objektbezogene Grundschulden aufgenommen, sofern die Maßnahmen nicht aus Eigenmitteln finanziert werden können. Für Modernisierungsmaßnahmen werden zur Sicherung der Li- quidität Kapitalmarkt- und KfW-Darlehen aufgenommen. So- weit möglich und sinnvoll, werden BAFA Zuschüsse oder KfW- Tilgungs- bzw. Direktzuschüsse beantragt. Auch für die laufende Sanierungs- und Aufstockungsmaßnahme Bachstraße 7, 9, 11 sind bereits 2024 öffentliche Fördermittel be- antragt worden. Im Februar 2025 erteilte die Regierung von Niederbayern eine Genehmigung für einen vorzeitigen Maß- nahmenbeginn, was faktisch einer Förderzusage gleichkommt, juristisch aber nicht verbindlich ist. Bisher wurde für das Projekt noch immer keine Bewilligung erteilt. Deshalb konnten auch dringend benötigte zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse aus 45