Geschäftsbericht 2025 der Stadtbau GmbH Deggendorf

C. Prognose-, Chancen- und Risiko- bericht I. Prognosebericht Leichter Anstieg des BIP für 2026 erwartet Die Europäische Kommission erwartet in ihrer Herbstprognose einen Anstieg des preisbereinigten BIP um 1,4% für die 27 EU- Mitgliedstaaten. Insbesondere in Süd- und Osteuropa zeich- nen sich teils kräftige Zuwächse gegenüber dem Jahr 2024 ab. So prognostiziert die Europäische Kommission für Polen und Spanien eine Zunahme des preisbereinigten BIP von 3,2% be- ziehungsweise 2,9%. In Frankreich (+0,7%) und in Italien (+0,4%) entwickelte sich die Wirtschaftsleistung dagegen nur wenig besser als in Deutschland. Ein geringeres Wachstum als in Deutschland prognostiziert die Europäische Kommission nur für Finnland (+0,1%). Außerhalb von Europa wuchs das preisbe- reinigte BIP laut Prognose in den USA um 1,8% und in der Volksrepublik China um 4,8% gegenüber dem Vorjahr. Die Pro- gnose aus dem Herbst 2025 für Deutschland wurde jedoch be- reits nach Beginn des Nahostkriegs zwischen Israel, den USA und dem Iran auf ein Wachstum von maximal 0,6% herabge- senkt, nachdem man zunächst von einer Spannweite von 0,6 – 1,5% ausgegangen war. Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase tiefgrei- fender struktureller Umbrüche und Probleme. Der Zollkonflikt mit den USA schwelte zuletzt im Zusammenhang mit den terri- torialen Ansprüchen der USA auf Grönland weiter und die Un- sicherheit über die zukünftige Entwicklung bleibt hoch, was die deutschen Exporte weiter belasten wird. Darüber hinaus kris- tallisiert sich zunehmend eine Entkopplung der deutschen Wirtschaft vom Welthandel heraus: Profitierten die exportie- renden Unternehmen hierzulande in der Vergangenheit stets von globalen Aufschwüngen, scheint die Nachfrage nun zuneh- mend andernorts bedient zu werden. So sinkt die Wettbe- werbsfähigkeit, insbesondere gegenüber Nicht-EU-Ländern, Umfragen zufolge immer weiter. Der entscheidende Faktor für einen kräftigeren Aufschwung in den kommenden Jahren werden die deutlich ausgeweiteten öffentlichen Investitionen und vor allem der Staatskonsum sein. Das beschlossene Verschuldungspaket zur Modernisie- rung der Infrastruktur, zur Digitalisierung, Beschleunigung der Energiewende sowie zur Stärkung der Verteidigungsfähigkeit kann den öffentlichen Konsum und die öffentlichen Investitio- nen vorantreiben und das Wirtschaftswachstum somit deutlich anschieben. Dabei kurbeln zusätzliche Staatsausgaben auch unmittelbar private Investitionen und Konsumausgaben an. Gleichwohl ist zu beachten, dass Investitionen des Staates zwar konjunkturelle Impulse setzen, den erheblichen strukturellen Anpassungsbedarf aber nicht obsolet machen. Zudem setzt eine nachhaltige Trendwende voraus, dass in den kommenden zwei Jahren private Investitionen wieder deutlich zunehmen, Produktivitätsfortschritte realisiert werden und die Transformation der Wirtschaft in zentralen Bereichen voran- kommt. Andernfalls besteht das Risiko, dass die konjunkturelle Dynamik nach Auslaufen der staatlichen Impulse erneut ab- flacht. Geschäftsführung erwartet weiter schlechte Rahmenbedin- gungen Die Geschäftsführung erwartet für die Stadtbau GmbH auf- grund der Entwicklungen in den letzten Jahren weiterhin schlechte Rahmenbedingungen bei Baumaßnahmen. Es wird immer schwieriger, Neubaumaßnahmen und Modernisierungs- projekte zu verwirklichen. Die Baukosten steigen immer weiter, Bauzinsen bleiben ggü. der Niedrigzinsphase auf einem relativ hohen Niveau. Hohe Energiekosten und der Fachkräftemangel tragen ebenfalls zu hohen Baukosten bei. Zudem wirken sich leere Fördertöpfe besonders für sozial orientierte Wohnungs- unternehmen wie die Stadtbau GmbH negativ aus. Ohne För- dermittel müssten die hohen Erstellungskosten mit Kaltmieten in Höhe von 15 – 18 € pro Quadratmeter refinanziert werden. Die Bewerber auf der Interessentenliste bei der Stadtbau GmbH können sich aber überwiegend maximal Kaltmieten im einstelligen Bereich leisten. Bei auch künftig anhaltend hohen Baukosten sind die sozial orientierten Wohnungsunternehmen, wie Genossenschaften und kommunale Wohnungsunterneh- men auf Förderzuschüsse und zinsverbilligte Förderdarlehen und die Mieter auf Mietzuschüsse angewiesen. Trotz der schwierigeren Rahmenbedingungen für Wohnungs- modernisierungen setzt die Stadtbau GmbH ihre umfangrei- chen Modernisierungen im Bestand weiter fort. Ende 2025 konnte das größte und mit tatsächlichen Gesamtkosten von rund 12 Mio. € auch das teuerste Sanierungsprojekt seit ihrem Bestehen in der Dr.-Kollmann-Straße 27 und 29 fast vollständig abgeschlossen werden. Insgesamt wurden dort 64 Wohnungen vollmodernisiert. Zudem entstanden in den beiden Häusern 4 neue Wohneinheiten. Die beiden Gebäude aus den Jahren 1968 bzw. 1972 waren bereits stark renovierungsbedürftig, konnten aber erst saniert werden, weil durch den Bau von 66 neuen Wohneinheiten in der Dr.-Kollmann-Straße 23 und 25 ausrei- chend Ersatzwohnraum für die Mieter vorhanden war. Derzeit werden nur noch die Außenanlagen im Bereich der Dr.-Koll- mann-Straße 29 wiederhergestellt. Auch nach Abschluss dieses Mammutprojektes müssen Sanie- rungen im Bestand uneingeschränkt weiter fortgesetzt werden, da mittelfristig etliche Gebäude in ein sanierungsbedürftiges Alter kommen. Dieser Entwicklung soll mit einer vorausschau- enden Planung von Sanierungsmaßnahmen entsprochen wer- den, um einen künftigen Sanierungsstau zu vermeiden. Für Mo- dernisierungen, Instandhaltungen und Reparaturen in den eigenen Beständen sind für das Jahr 2026 insgesamt 5.930,0 T€ eingeplant. Davon werden rund 855,0 T€ nicht zu aktivieren sein und damit das Jahresergebnis 2026 belasten. Auch in vielen weiteren Bereichen sind teilweise erhebliche Kostensteigerungen zu stemmen. U. a. wurde zwischen den Ta- rifparteien ein neuer Tarifvertrag geltend ab 01.04.2025 bzw. ab 01.05.2026 ausgehandelt, der zu einer signifikanten Steigerung der Personalkosten führt. Für das Wirtschaftsjahr 2026 wird trotzdem noch ein positives Ergebnis zwischen 400,0 T€ und 800,0 T€ erwartet. Positive Jahresergebnisse sind jedenfalls notwendig, um die aufgrund der extrem hohen Investitionen in den letzten Jahren reduzier- te Eigenkapitaldecke und die laufende Liquidität abzusichern. II. Risiken- und Chancenbericht Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine den Bestand des Unternehmens gefährdende Risiken. Es bestehen aber wegen der Folgen des Ukrainekrieges und des neuen Krieges in Nah- ost aber auch wegen der zunehmend schlechten Wirtschafts- lage in Deutschland weiter Risiken, die möglicherweise Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unterneh- mens haben können. Aktuell sind die Auswirkungen des neuen Nahostkonflikts zwischen Israel und den USA mit dem Iran bei den Energiekosten und vor allem bei den erheblich gestiege- nen Spritpreisen bereits zu spüren. Möglichen Risiken aus der umfangreichen Fremdfinanzierung der langfristigen Investitionen wird durch den Einsatz überwie- gend langfristiger Kredite von mehreren Kreditinstituten be- gegnet. Die Konditionen für diese Darlehen werden in der Re- gel für 10 bzw. 20 Jahre vereinbart. Hierbei werden zur 44 LAGEBERICHT