Geschäftsbericht 2024 der Stadtbau GmbH Deggendorf

fänglichen Verzögerungen bei Arbeiten im Außenbereich wird sich die Fertigstellung dieses Gebäudes bis Frühjahr 2026 hin- ziehen. Erfreulicherweise werden sich die zunächst kalkulierten Sanierungskosten von rund 14 Mio. € voraussichtlich auf unter 12 Mio. € reduzieren. Auch nach Abschluss dieses Mammutprojektes müssen Sanie- rungen im Bestand uneingeschränkt weiter fortgesetzt werden, da mittelfristig etliche Gebäude in ein sanierungsbedürftiges Alter kommen. Dieser Entwicklung soll mit einer vorausschau- enden Planung von Sanierungsmaßnahmen entsprochen wer- den, um einen künftigen Sanierungsstau zu vermeiden. Für Mo- dernisierungen, Instandhaltungen und Reparaturen in den eigenen Beständen sind für das Jahr 2025 insgesamt 7.550,0 T€ eingeplant. Davon werden rund 1.000,0 T€ nicht zu aktivieren sein und damit das Jahresergebnis 2025 belasten. Auch in vie- len weiteren Bereichen sind teilweise erhebliche Kostensteige- rungen zu stemmen. U. a. wurde zwischen den Tarifparteien ein neuer Tarifvertrag geltend ab 01.04.2025 ausgehandelt, der zu einer signifikanten Steigerung der Personalkosten führt. Für das Wirtschaftsjahr 2025 wird ein positives Ergebnis zwi- schen 100,0 T€ und 400,0 T€ erwartet. II. Risiken- und Chancenbericht Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine den Bestand des Unternehmens gefährdende Risiken. Es bestehen aber wegen der Folgen des Ukrainekrieges und des Krieges in Nahost, aber auch wegen der schlechten Wirtschaftslage in Deutschland weiter Risiken, die möglicherweise Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens haben können. Möglichen Risiken aus der umfangreichen Fremdfinanzierung der langfristigen Investitionen wird durch den Einsatz überwie- gend langfristiger Kredite von mehreren Kreditinstituten be- gegnet. Die Konditionen für diese Darlehen werden in der Re- gel für 10 bzw. 20 Jahre vereinbart. Hierbei werden zur Zinssicherung auch Forward-Darlehen und Bausparverträge eingesetzt. Die Finanzierungskonditionen hatten sich in den Jahren 2022 und 2023 schnell und deutlich erhöht. Inzwischen hat sich der Finanzierungsmarkt stabilisiert. In Zusammenar- beit mit dem Gesellschafter, der Sparkasse Deggendorf, wurde ein Finanzierungskonzept ausgearbeitet, um sich gegen mögli- cherweise weiter steigende Zinsen bei Ablauf von Zinsbindun- gen in den nächsten 10 bis 15 Jahren abzusichern. Der Finanzie- rungsbereich wird im Rahmen des Risikomanagements ebenso wie die Entwicklung der Mieteinnahmen, der Erlösschmälerun- gen, der Mietrückstände, der Mieterfluktuation, der Leerstän- de sowie der geplanten und tatsächlich entstehenden Moder- nisierungs- und Instandhaltungskosten laufend beobachtet. Neben einer ausführlichen und möglichst genauen Wirtschafts- planung und umsichtigen Abwicklung der Sanierungsmaßnah- men werden vor allem mögliche Neubauvorhaben wie das Pro- jekt „Klimaangepasstes, öffentlich gefördertes Wohnen“ in der Kolpingstraße oder das Neubauprojekt „Helfkam II - öffentlich gefördertes Wohnen“ in der Josef-Schreiner-Straße besonders im Fokus der Geschäftsführung stehen, zumal sich die Baukos- ten ebenfalls in den letzten Jahren erheblich verteuert haben und die Töpfe für die Wohnraumförderung derzeit leer sind. Es bestehen auch weiter Risiken aufgrund von vereinzelten Liefer- verzögerungen, Materialengpässen und Preissteigerungen im Energiemarkt. Hohe Lebenshaltungskosten können zu Zah- lungsschwierigkeiten bei Mietern führen. Das Risiko für Miet- ausfälle bleibt dadurch weiterhin erhöht. Zudem befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer Rezession und nach den aktu- ell prognostizierten, minimalen Wachstumserwartungen vor einer ungewissen Zukunft. Auch die Verlagerungen von Arbeitsplätzen ins Ausland, stei- gende Arbeitslosenzahlen und die angespannte Haushaltslage im Bund sowie die durch den neuen US Präsidenten Trump her- vorgerufenen Unsicherheiten auf den Weltmärkten können sich negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirken. Zinsentwicklung Branchentypisch wird die Zinsentwicklung von der Stadtbau GmbH grundsätzlich mit besonderer Aufmerksamkeit beob- achtet. Neue Projekte werden auf Chancen und Risiken unter- sucht. Die Entwicklung der Finanzierungskonditionen hat sich seit dem drastischen Anstieg 2022 stabilisiert. Zuletzt lagen die Finanzierungskonditionen bei rund 3,3 % bis 3,5 %. Der Finanzie- rungsmarkt ist jedoch derzeit sehr volatil. Trumps Zollpolitik führt zu Zinssenkungen, weil einem Einbruch der Wirtschaft entgegengewirkt werden soll, die vom Bundestag beschlosse- nen Milliarden-Sondervermögen für die Infrastruktur und Ver- teidigung führen dagegen zu steigenden Zinsen. Die zuletzt vorgenommene weitere Senkung des Leitzinses um 0,25 % auf 2,25 % hat sich dagegen kaum ausgewirkt. Bauwirtschaft und Modernisierung Das Risiko für Lieferengpässe bei Baumaterialien hat sich deut- lich reduziert. Auch eine Unterbrechung von Lieferketten wird nicht mehr festgestellt. Die Bautätigkeit hat sich auch in der Region stark reduziert. Ob eine neue Bundesregierung hier Ankündigungen wahr macht und ein neuer „Wohnungsbau-Turbo“ tatsächlich einen Auf- schwung beim Bau dringend benötigter, neuer bezahlbarer Wohnungen bringt, bleibt abzuwarten. Die Baupreise für Wohngebäude sind im Februar 2025 lt. An- gaben des VdWBayern um 2,3 % ggü. dem Februar 2024 ange- stiegen. Im Vorjahr betrug der Anstieg noch 2,8 % zu den Wer- ten von Februar 2023. Kosten für Mieter Die Inflationsrate betrug zuletzt 2,1 % und liegt damit im Norm- bereich. Die Energie ist nach wie vor teuer, die Preise haben sich aber erheblich ggü. den Spitzenwerten von 2022 deutlich reduziert. Die Kosten für Mieter bleiben also hoch. Die Stadt- bau GmbH verfolgt weiter konsequent die Strategie der ener- getischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förde- rung. Da dadurch auch der Anstieg bei Betriebskosten dauerhaft gedämpft wird, sieht sich die Gesellschaft in ihrer Vorgehensweise bestätigt. Der Umstieg von Gasheizzentralen zu Wärmepumpen kann jedoch zunächst auch zu höheren Kos- ten für die Mieter führen, da die Mieter der Stadtbau GmbH bis Ende 2024 von sehr günstigen Gaspreisen profitierten. Nach der Erneuerung der Heizanlagen und dem Einbau von Wärme- pumpenheizungen führen die - im Vergleich zu den bisher günstigen Gaspreisen - doch höheren Strompreise zunächst zu höheren Heizungskosten für die Mieter. Erst spätere Einsparun- gen beim C0²-Preis ggü. dann immer teurer werdenden Gas- kosten führen dann dazu, dass sich die Wärmepumpenheizun- gen ggü. den Gasheizungen kostengünstiger darstellen. Klimaschutzanforderungen Die durch die Politik immer weiter ansteigenden Anforderun- gen an Klimaschutzmaßnahmen im Wohnungsbau führen bei gleichzeitiger Senkung von Fördermitteln zu nicht mehr refi- nanzierbaren Kosten und damit zu sinkenden Investitionen im Wohnungsbau. Vor diesem Hintergrund stimmt es positiv, dass die Anforderungen nun zunächst nicht weiter erhöht werden sollen. Die Wohnungswirtschaft wird zum Erreichen der Klima- ziele beitragen. Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist jedoch eine finanzielle Unterstützung zur Umsetzung der klimapolitischen Ziele und Anforderungen bei Bau- und Sanie- rungsprojekten unbedingt erforderlich, damit Mieten bezahl- bar bleiben und ein drastischer Anstieg der Mieten verhindert 44 LAGEBERICHT