Geschäftsbericht 2024 der Stadtbau GmbH Deggendorf

sie um 6,3 % zu, bei Wärmedämm-Verbundsystemen um 3,3 %. Neben dem Neubau werden auch die Preise für Instandhal- tungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparatu- ren) erhoben. Auch diese legten im 4. Quartal 2024 mit 3,6 % weiterhin stärker zu als die allgemeine Preissteigerung. Unter- durchschnittlich war die Teuerung 2024 lediglich bei Rohbau- arbeiten an Wohngebäuden. Hier stiegen die Preise von No- vember 2023 bis November 2024 um 2,0 %. Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten haben Betonarbeiten und Mauerarbei- ten. Während die Preise für Betonarbeiten im Vorjahresver- gleich um 1,0 % zunahmen, erhöhten sich die Preise für Mauer- arbeiten um 1,2 %. Dachdeckungsarbeiten waren im November 2024 um 3,6 % teurer als im November 2023, die Preise für Erd- arbeiten stiegen im gleichen Zeitraum um 4,5 % und die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten um 2,6 %. Wohnungsbauinvestitionen sind abgestürzt, aber Tal- sohle allmählich in Sicht In den vergangenen Jahren führten stark steigende Zinsen und Baupreise zu höheren Kosten und erschwerten die Finanzierung von Bauvorhaben erheblich. Die Auftrags- und Genehmigungs- zahlen brachen ein. Vor allem imWohnungsbau waren die Rück- gänge deutlich. Erstmals seit der Finanzkrise im Jahr 2009 san- ken die Wohnungsbauinvestitionen 2024 in nominaler Betrachtung, preisbereinigt ging es schon seit 2021 Jahr für Jahr zurück. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen preisbereinigt auch 2024 mit -5,0 % sogar spürbar stärker ab, als die Bauinvestitionen insgesamt (-3,0 %). Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebil- det und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche ge- wachsen. In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbe- stände flossen 2024 rund 284 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2021 einen Anteil von 11 % des Brut- toinlandsproduktes. Aufgrund der weiterhin hohen Zuwande- rung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermit- tel und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Woh- nungsbau aber weiter bremsen. Die bisher nicht vollständig ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte aus vergangenen Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich. Rückgang der Wohnungsbaugenehmigungen schwächt sich ab Im Jahr 2024 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmi- gungen für rund 213.000 neue Wohnungen auf den Weg ge- bracht worden sein, somit wurden 18 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit hat sich der dramatische Ab- wärtstrend des Vorjahres (-27 %) etwas abgeschwächt, zeigt aber weiterhin deutlich nach unten. Derzeit gestalten sich die Rahmenbedingungen für den Woh- nungsbau weiter schwierig. Trotz der erfolgten Zinskorrektur trifft ein hohes Preisniveau bei den Bauleistungen auf eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der zu- künftigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbe- dingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2024 so- wohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Die Zahl neu geneh- migter Eigentumswohnungen sank dabei - ersten Schätzungen zufolge - deutlich stärker (-30 %) als die Genehmigungen für neue Mietwohnungen (-14 %). Insgesamt wurden 2024 wohl rund 44.000 Eigentumswohnungen und 68.000 Mietwohnun- gen im Geschosswohnungsbau genehmigt. Baufertigstellungen 2024 erstmals deutlich rückläufig Im Jahr 2024 wurde der Einbruch im Wohnungsbau auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-17 %). Schätzungsweise 245.000 neue Wohnungen wurden fertiggestellt. Projekte aus dem Bauüberhang des letzten Jahres sorgten dafür, dass der Einbruch nicht noch drastischer ausfiel. Für die Jahre 2025 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein weiterer Rückgang auf rund 218.000 neu errichtete Wohnungen zu erwarten. Auch 2026 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen. Erst danach dürfte eine Trendwende zu wieder steigen- den Fertigstellungen erkennbar werden. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen befinden sich in einer dramatischen Lage, wie eine Umfrage vom Juni 2024 verdeutlicht: Im Jahr 2024 können demnach rund 6.000 und damit 20 % der ur- sprünglich geplanten Wohneinheiten nicht realisiert werden. 2025 wird sich die Situation im Neubau nochmals zuspitzen: Der Anteil der Stornierungen, gemessen an den ursprünglichen Planungen, steigt auf über 12.000 Wohnungen oder 40 %. Auch bei den Modernisierungen bedingen die Kostensteigerungen und das schwierigere Finanzierungsumfeld einen deutlichen Rückgang der Aktivitäten. Die GdW-Umfrage zeigt, dass 2024 von ursprünglich geplanten 110.000 zu modernisierenden Woh- nungen nur 75.000 oder 68 % vollständig umgesetzt werden. Weitere knapp 21.000 Wohnungen oder 19 % können zwar an- gegangen, die Maßnahmentiefe muss aber deutlich reduziert werden. 14.000 Wohnungen oder 13 %, deren Modernisierung für 2024 geplant war, werden zurückgestellt und erstmal gar nicht modernisiert. 2025 verschärft sich die Lage weiter. Von rund 102.000 geplanten Modernisierungen können nur 63 % vollständig realisiert werden. 20 % finden in vermindertem Um- fang statt, 16 % werden vorerst storniert. Die im Juni 2024 durchgeführte Umfrage zeigt darüber hinaus, dass zwei Drittel der Wohnungsunternehmen im GdW 2024 gar keine Wohnungen bauen können – 2025 steigt dieser Anteil auf 70 %. II.Geschäftsverlauf 1.Bestandsbewirtschaftung Im Bestand der Gesellschaft befanden sich zum Jahresende 2024 insgesamt 1.170 Wohnungen 388 Garagen/Carports, 474 Pkw-Stellplätze, 11 gewerbliche Einheiten (davon 1 Büro und 1 Regiebetriebswerkstätte eigengenutzt). Die Sozialmieten wurden zuletzt zum 01.01.2023 an die II. Be- rechnungsverordnung angepasst. Die nächste Anpassung der Sozialmieten erfolgt erst zum 01.01.2026. Die Mieten bei den 60 neuen, mit der sogenannten Einkom- mensorientierten Förderung finanzierten Wohneinheiten in der Dr.-Kollmann-Straße 23 und 25 dürfen frühestens 5 Jahre nach Bezugsfertigkeit gemäß §§ 558 und 559 BGB erhöht werden. Dies bedeutet für die Dr.-Kollmann-Straße 25 frühestens zum 01.11.2027 und für die Dr.-Kollmann-Straße 23 frühestens zum 01.10.2028. Im Bestand sind wegen der Sozialbindung per 31.12.2024 ins- gesamt 261 WE preisgebunden, das sind rund 22 %. Zum 01.01.2025 fallen keine weiteren Häuser aus der Preisbindung. Für die freifinanzierten Wohnungen werden Mieterhöhungen durchgeführt, soweit dies gesetzlich und marktbedingt mög- lich ist. Ebenfalls wurden im Jahr 2024 im freifinanzierten Be- reich Mieterhöhungen bei Neuvermietungen durchgeführt. 2.Vermietungssituation Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum war zum Jah- resende 2024 in Deggendorf weiter auf einem hohen Niveau. Die Anzahl der Wohnungsbewerbersank ggü. dem Vorjahr von 39