Geschäftsbericht 2024 der Stadtbau GmbH Deggendorf

1.255 auf 1.202, der Anteil der Wohnungsbewerber für eine öf- fentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) erhöhte sich al- lerdings von 570 auf 671. Dies zeigt, dass vor allem günstige Wohnungen gesucht werden. Ungewollte Leerstände sind nicht festzustellen. Im Bestand sind nur geplante Leerstände zu ver- zeichnen, da wegen Modernisierungsvorhaben gekündigte- Wohnungen für vorübergehend einziehende Bestandsmieter freigehalten wurden. In Einzelfällen konnte es wegen des Fach- kräftemangels und Personalausfällen zu längerer Dauer bei Wohnungsrenovierungen bei Mieterwechseln kommen. Der Mietendurchschnitt (Stand: 31.12.2024) bei den freifinan- zierten Wohnungen der Stadtbau GmbH hat sich insbesondere durch die Modernisierungsmaßnahmen seit Anfang 2009 von 4,07 €/m² auf 6,19 €/m² erhöht. Bei den Sozialwohnungen von 4,25 €/m² auf 5,59 €/m² (ohne Reihenhäuser und Doppelhäuser Scheuring, dort beträgt die Miete 6,08 €/m²). Die Durch- schnittsmiete aller Stadtbau-Wohnungen lag bei 5,92 €/m². Die Anzahl der Wohnungswechsel reduzierte sich leicht auf 8,97 % (Vorjahr 9,91 %). Hierin sind jedoch auch alle geplanten und ge- wollten Wohnungswechsel enthalten, z. B. die Umsetzungen von Mietern aufgrund von geplanten Modernisierungsmaßnah- men. Von 105 Wohnungswechseln (Vorjahr 116) fanden 85 (Vor- jahr 76) in freifinanzierten Wohnungen und 20 (Vorjahr 40) in Sozialwohnungen statt. Die Stadtbau GmbH achtet bei der Neuvermietung von Wohnungen auf die Ausgewogenheit zwi- schen Einheimischen und Migranten. Trotzdem wurden im Jahr 2024 von den freigewordenen 20 Sozialwohnungen 80,0 % (16) und von den frei gewordenen 85 freifinanzierten Wohnungen 56,5 % (48) an Migranten vergeben. Der Gesamtanteil der Mig- ranten bei den Wohnungsvergaben betrug 2024 insgesamt 75,3 % (64 von 105 Neuvermietungen) und ist damit ggü. dem Vor- jahr (53,5 %) weiter angestiegen. 3.Grundstücksreserven Insgesamt stehen der Gesellschaft 6.143 m² baureife, erschlos- sene Grundstücke zur Verfügung. 4.Bautätigkeit 2024 Nach Fertigstellung der Baumaßnahme „Öffentlich geförder- ter Mietwohnungsbau in der Dr.-Kollmann-Straße 23 + 25“ mit insgesamt 66 Wohneinheiten (davon 60 öffentlich gefördert und 93 Tiefgaragenstellplätzen in 2 Tiefgaragen) gegen Ende 2023, konnten im Jahr 2024 nun auch die Außenanlagen fertig- gestellt werden. Auch das gemischt genutzte Neubauprojekt in der Metzger- gasse 16 a mit vier Wohneinheiten und zwei Gewerbeeinheiten war bereits 2023 vollständig fertiggestellt worden. Mit der Baumaßnahme wurde der erste Bauabschnitt des Bauprojektes „Wohnen am alten Rathaus“ Metzgergasse fertiggestellt. Ein Treppenhaus, ein Aufzugsschacht, der Keller sowie eine Tief- garage waren bereits seit dem Jahr 2005 fertiggestellt. Eine Fortführung der Baumaßnahme im 2. Bauabschnitt ist nicht ge- plant. Auch die Außenanlagen sowie der zugehörige Parkplatz sind bereits fertiggestellt. Ein Teil der Stellplätze wird von der Stadtbau GmbH selbst genutzt. Im Frühjahr 2024 konnte auch der Erste Abschnitt des sogenannten „Stadtklimawegs“ fertig- gestellt werden. Der erste Teilabschnitt wurde am 07. Juni 2024 feierlich eröffnet und führt parallel zu den Stadtplätzen von der Metzgergasse zur Pfleggasse. Die Stadt Deggendorf beab- sichtigt die Fortführung dieses „grünen Weges“ mit Bäumen, Grünanlagen, schattigen Plätzen und Sitzgelegenheiten, um der Klimaerwärmung und der weiteren Aufheizung in der Stadt entgegenzuwirken. Der erste Abschnitt des Klimawegs wurde im Auftrag der Stadt Deggendorf von der Stadtbau GmbH im Rahmen einer Projektsteuerung errichtet. Das Grundstück für den Klimaweg wurde ebenfalls von der Stadtbau GmbH zur Verfügung gestellt. Im Zuge der Modernisierungsarbeiten in der Dr.-Kollmann-Straße 27 wurden im Erdgeschoss des Hauses zwei Wohneinheiten neu errichtet. Aufgrund eines Wasserscha- dens in einer der beiden Einheiten verzögerte sich die Fertig- stellung der beiden neuen Wohnungen etwas, so dass diese nicht im Dezember 2024, sondern erst im Frühjahr 2025 ver- mietet werden konnten. 5.Wohnungsverwaltung Die Stadtbau GmbH verwaltete zum 31.12.2024 insgesamt elf Eigentümergemeinschaften mit 237 Wohnungen, 28 gewerbli- chen Einheiten, 364 Tiefgaragenstellplätzen und neun Frei- stellplätzen. 6.Instandhaltung / Modernisierung Für Instandhaltung und Modernisierung wurden im Jahr 2024 5.308,5 T€ (ggü. 4.918,1 T€ im Vorjahr) ausgegeben, dazu kom- men Personalkosten, sächliche Verwaltungskosten, Abschrei- bungen und sonstige Steuern für Instandhaltung und Moderni- sierung mit 999,0 T€ (ggü. 748,5 T€ im Vorjahr), insgesamt also 5.918,9 T€ ggü. 5.666,6 T€ im Vorjahr. Die Vollmodernisierung in der Dr.-Kollmann-Straße 27 mit 34 WE konnte im Frühherbst 2024 abgeschlossen werden. Im Ge- schäftsjahr 2024 sind weitere Kosten in Höhe von 1.805,9 T€ angefallen. Insgesamt wurden in die Modernisierung Dr.-Koll- mann-Str. 27 bis Ende 2024 5.006,0 T€ investiert. Die Kosten wurden vollständig aktiviert. Von Oktober bis Dezember 2023 mussten alle Mieter der Dr.- Kollmann-Straße 29 ausziehen. Das Hochhaus (Baujahr 1968) muss ebenfalls umfassend saniert werden. Fast alle Mieter konnten in den zweiten fertiggestellten Neubau in die Dr.-Koll- mann-Straße 23 umziehen. Sanierungsbeginn war im Januar 2024. Während die Wohnungen in der Dr.-Kollmann-Straße 27 freifinanziert saniert werden, wurde für die Modernisierung der Dr.-Kollmann-Straße 29 eine einkommensorientierte Förde- rung mit zinsgünstigen Darlehen und Mietzuschüssen bean- tragt. Die Förderung des Projektes wurde erst im Sommer 2024 bewilligt, ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn war jedoch bereits vor Beginn der Sanierung genehmigt worden. Die Mieten sind je nach Einkommensstufen der Mieter auf 6,00 €, 7,50 € oder 9,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt. Die Stadtbau GmbH erhält jedoch von den Mietern 11,00 € pro Quadratme- ter, die Differenzen werden den Mietern über Zuschüsse zu- rückerstattet. Es wurden bis Ende 2024 1.684,1 T€ investiert. Diese verbleiben zunächst in der Position Anlagen im Bau. Der Büroumbau in der Geschäftsstelle der Stadtbau GmbH wurde 2024 fortgesetzt. Die Erweiterung des Büros war wegen des drastischen Platzmangels aufgrund des wachsenden Un- ternehmens mit wachsender Belegschaft nötig geworden. 2024 wurden dafür 386,2 T€ ausgegeben. Die Kosten sind in der Position Anlagen im Bau aktiviert. Für künftige Modernisie- rungsprojekte haben bereits die Planungen begonnen. Für eine geplante Modernisierung und Aufstockung der Wohnanlage Bachstraße 7-11 sind im Geschäftsjahr Bauvorbereitungskosten in Höhe von 161,9 T€ angefallen. Der Beginn der Maßnahme war für Januar 2025 geplant, musste jedoch aufgrund einer Verzögerung bei der Genehmigung des vorzeitigen Maßnah- menbeginns auf April 2025 verschoben werden. Das Projekt soll öffentlich gefördert werden. Die Modernisierung der 20 Bestandswohnungen soll mit dem bayerischen Modernisie- rungsprogramm (BayMod) gefördert werden. Zusätzlich sollen mit Hilfe der Einkommensorientierten Förderung (EOF) zehn neue Wohnungen im aufgestockten Bereich entstehen. Auch für eine für das Jahr 2027 geplante Modernisierung in der St.- Martin-Straße 9-13 sind bereits erste Bauvorbereitungskosten in Höhe von 4,7 T€ angefallen. Die Stadtbau GmbH hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2025 alle Wohnungen mit einem Glasfa- 40 LAGEBERICHT