Geschäftsbericht 2025 der Stadtbau GmbH Deggendorf

Die Sozialmieten wurden zuletzt zum 01.01.2026 an die II. Be- rechnungsverordnung angepasst. Die nächste Anpassung der Sozialmieten erfolgt erst zum 01.01.2029. Die Mieten bei den 60 neuen, mit der sogenannten Einkom- mensorientierten Förderung finanzierten Wohneinheiten in der Dr.-Kollmann-Straße 23 und 25 dürfen frühestens 5 Jahre nach Bezugsfertigkeit gemäß §§ 558 und 559 BGB erhöht werden. Dies bedeutet für die Dr.-Kollmann-Straße 25 frühestens zum 01.11.2027 und für die Dr.-Kollmann-Straße 23 frühestens zum 01.10.2028. Im Bestand sind wegen der Sozialbindung per 31.12.2025 ins- gesamt 261 WE preisgebunden, das sind rund 22%. Zum 01.01.2026 fallen 18 Wohneinheiten in der Haselbeckstraße 14 und 16 aus der Bindung. Nach Fertigstellung der Modernisie- rung im Geschäftsjahr 2025 und Vermietung im Januar 2026 gehören jedoch die 34 Wohnungen in der Dr.-Kollmann-Straße 29 wieder zu den preisgebundenen Wohnungen, da die Moder- nisierung mit dem EOF Förderprogramm öffentlich gefördert wurde. Die Bindung beträgt dann 40 Jahre und dauert bis 2066. Für die freifinanzierten Wohnungen werden Mieterhöhungen durchgeführt, soweit dies gesetzlich und marktbedingt mög- lich ist. Ebenfalls wurden im Jahr 2025 im freifinanzierten Be- reich Mieterhöhungen bei Neuvermietungen durchgeführt. 2.Vermietungssituation Die hohe Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum in Deg- gendorf setzte sich auch im Jahr 2025 fort. Die Anzahl der Wohnungsbewerber erhöhte sich ggü. dem Vorjahr von 1.202 auf 1.277 ohne Berücksichtigung von Wohnungstauschanträ- gen. Der Anteil der Wohnungsbewerber für eine öffentlich ge- förderte Wohnung (Sozialwohnung) erhöhte sich weiter von 671 auf 698. Dies zeigt, dass vor allem günstige Wohnungen ge- sucht werden. Ungewollte Leerstände sind nicht festzustellen. Im Bestand sind nur geplante Leerstände zu verzeichnen, da wegen Modernisierungsvorhaben gekündigte Wohnungen für vorübergehend einziehende Bestandsmieter freigehalten wur- den. In Einzelfällen konnte es wegen des Fachkräftemangels und Personalausfällen zu längerer Dauer bei Wohnungsreno- vierungen bei Mieterwechseln kommen. Der Mietendurchschnitt (Stand: 31.12.2025) bei den freifinan- zierten Wohnungen der Stadtbau GmbH hat sich insbesondere durch die Modernisierungsmaßnahmen, seit Anfang 2009 von 4,07 €/m² auf 6,31 €/m² erhöht. Bei den Sozialwohnungen von 4,25 €/m² auf 5,63 €/m² (ohne Reihenhäuser und Doppelhäuser Scheuring, dort beträgt die Miete 6,08 €/m²). Die Durch- schnittsmiete aller Stadtbau Wohnungen lag bei 6,02 €/m². Die Anzahl der Wohnungswechsel reduzierte sich auf 6,74% (Vorjahr 8,97%). Hierin sind jedoch auch alle geplanten und ge- wollten Wohnungswechsel enthalten, z. B. die Umsetzungen von Mietern aufgrund von geplanten Modernisierungsmaßnah- men. Von 79 Wohnungswechseln (Vorjahr 105) fanden 69 (Vor- jahr 85) in freifinanzierten Wohnungen und 10 (Vorjahr 20) in öffentlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen) statt. Die Stadtbau GmbH achtet bei der Neuvermietung von Woh- nungen auf die Ausgewogenheit zwischen Einheimischen und Migranten. Trotzdem wurden im Jahr 2024 von den freigewor- denen 20 Sozialwohnungen 80,0% (16) und von den frei gewor- denen 85 freifinanzierten Wohnungen 56,5% (48) an Migranten vergeben. Der Gesamtanteil der Migranten bei den Wohnungs- vergaben betrug 2025 insgesamt 55,69% (44 von 79 Neuver- mietungen) und ist damit ggü. dem Vorjahr (75,3%) deutlich zurückgegangen. 3.Grundstücksreserven Insgesamt stehen der Gesellschaft 6.143 m² baureife, erschlos- sene Grundstücke zur Verfügung. 4.Bautätigkeit 2025 Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten in der Dr.-Koll- mann-Straße 27 Ende 2024 konnten im Frühjahr 2025 auch die beiden im Erdgeschoss des Hauses neu errichteten Wohnein- heiten fertiggestellt und vermietet werden. Die Arbeiten an den neuen Wohnungen hatten sich aufgrund eines Wasserscha- dens in einer der beiden Einheiten verzögert. Auch die Sanie- rungsarbeiten am benachbarten nahezu baugleichen Gebäude in der Dr.-Kollmann-Straße 29 konnten bis Jahresende 2025 abgeschlossen werden. Dort konnten ebenfalls zwei neue Wohneinheiten im Erdgeschoss errichtet werden. Im April 2025 konnten nach Erteilung einer Genehmigung zum vorzeitigen Maßnahmenbeginn durch die Regierung von Nie- derbayern auch die Bauarbeiten eines weiteren Großprojekts der Stadtbau GmbH beginnen. In der Bachstraße 7-11 werden 20 Bestandswohnungen vollmodernisiert. Das Gebäude soll zu- dem über den Eingängen 7 und 9 doppelt und über dem Ein- gang 11 einfach aufgestockt werden, so dass insgesamt 10 neue Wohneinheiten entstehen. Geplant ist die Fertigstellung von 20 Einheiten der Häuser 7 und 9 (12 Bestandwohnungen und 8 Neubauwohnungen) bis Juni 2026. Die Arbeiten im Haus 11 mit weiteren 10 Wohneinheiten (8 Bestandswohnungen und 2 Neu- bauwohnungen) sollen Ende 2026 abgeschlossen werden. Für das Gesamtprojekt sind nach Ausschreibungen Kosten in Höhe von rund 6,2 Mio. € kalkuliert. 5.Wohnungsverwaltung Die Stadtbau GmbH verwaltete zum 31.12.2025 insgesamt 11 Eigentümergemeinschaften mit 237 Wohnungen, 28 gewerbli- chen Einheiten, 364 Tiefgaragenstellplätzen und 9 Freistell- plätzen. 6.Instandhaltung / Modernisierung Für Instandhaltung und Modernisierung wurden im Jahre 2025 6.393,9 T€ (ggü. 5.308,5 T€ im Vorjahr) ausgegeben, dazu kom- men Personalkosten, sächliche Verwaltungskosten, Abschrei- bungen und sonstige Steuern für Instandhaltung und Moderni- sierung mit 1.020,1 T€ (ggü. 999,0 T€ im Vorjahr), insgesamt also 7.414,0 T€ ggü. 6.307,5 T€ im Vorjahr. Die Vollmodernisierung in der Dr.-Kollmann-Straße 27 mit 32 WE konnte bereits 2024 abgeschlossen werden. Im Geschäfts- jahr 2025 sind weitere Kosten in Höhe von 361,7 T€ für Restar- beiten und die Fertigstellung der Außenanlagen angefallen. Ende des Jahres 2025 konnten auch die Arbeiten am Großpro- jekt Dr.-Kollmann-Straße 29 weitgehend abgeschlossen wer- den. Die Wohnungen konnten ab Mitte Januar 2026 wieder be- zogen werden. Das Hochhaus (Baujahr 1968) musste ebenfalls umfassend saniert werden. Während die Wohnungen in der Dr.- Kollmann-Straße 27 freifinanziert saniert wurden, wurde für die Modernisierung der Dr.-Kollmann-Straße 29 eine einkommens- orientierte Förderung mit zinsgünstigen Darlehen und Mietzu- schüssen beantragt. Die Förderung des Projektes war erst im Sommer 2024 bewilligt worden, ein vorzeitiger Maßnahmen- beginn war jedoch bereits vor Beginn der Sanierung genehmigt worden. Die Mieten sind je nach Einkommensstufen der Mieter auf 6,00 €, 7,50 € oder 9,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt. Die Stadtbau GmbH erhält jedoch von den Mietern 11,00 € pro Quadratmeter, die Differenzen werden den Mietern über Zuschüsse zurückerstattet. Im Jahr 2025 wurden weitere 2.980,7 T€ in das Projekt investiert. Insgesamt wurden nach Fertigstellung Ende 2025 4.836,0 T€ für das Projekt aktiviert. Der Büroumbau in der Geschäftsstelle der Stadtbau GmbH wurde 2025 vollständig abgeschlossen. Die Erweiterung des Büros war wegen des drastischen Platzmangels aufgrund des 42 LAGEBERICHT